未払利息が発生する仕組み
変動金利住宅ローンの金利は、経済情勢などに応じて通常半年ごとに見直されます。一方、元利均等返済の返済額の見直しは、通常5年毎です。したがって、返済額が変わらない5年間に急激な金利上昇が起きて、半年ごとの金利見直しで適用金利が引き上げられると、利息部分の金額が返済額よりも多くなってしまう可能性があるのです。この返済額を上回った部分の金額は、一般に「未払利息」と呼ばれています（イメージ図参照）。
変動金利住宅ローンの未払利息とは？
未払利息は、変動金利型の住宅ローンで発生する可能性があります。急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します。
注：一般的に、未払利息に対してさらに利息がかかることはありませんが、未払利息の分は通常の返済とは別に支払わない限り、翌月以降、返済終了時まで蓄積されていきます。場合によっては、通常の返済が終わっても、未払利息分のローンが残ってしまう可能性もあります。
未払利息の影響
未払利息が発生すると、返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります。つまり、ローン残高は減らなくなり、利息だけを支払っていく状態が続いてしまいます。さらに、未払利息は支払われていない利息として蓄積されていきます。その後、適用金利が下がったり、5年ごとの返済額見直しで返済額が増えたりすれば、未払利息が解消される可能性はありますが、そのままでは解消されないケースもあります。
未払利息が解消されない場合
5年ごとの返済額見直し時には、一般的に「125％ルール」といわれる返済額の増加に上限を設ける制度があるので、返済額の増加はそれまでの返済額の25％アップが上限となります。
例えば、毎月8万円の返済額の人なら、6年目以降の返済額は、毎月10万円が上限となります。したがって、ローン残高に応じた利息部分の金額が10万円を超えてしまうと、6年目以降になっても未払利息の発生が止まらなくなり、未払利息が貯まり続けることになります。
未払利息の精算の方法は、金融機関によって異なります。変動金利元利均等返済の返済プランでは、こうした点にも注意が必要です。