しまった！とならないために住宅ローンの返済可能額を知ろう

住宅ローンの「借りられる金額」と、安心して「返すことができる金額」は、大きく異なる場合があります。将来必要なお金を貯蓄しながら無理なく返済できる範囲内で住宅ローンを組むことが大切です。

無理のない借入額とは

無理のない借入額を算出するには教育資金や老後資金なども含めた将来の収支状況を細かく見積もっていく必要がありますので、簡単に求められるわけではありません。
ですが、現在の家計の状況からある程度の概算額を求めることは可能です。

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無理のない借入額の計算方法

では、そのような無理のない借入額とは、どの程度の金額なのでしょうか。以下、その手順を簡単に説明します。

無理のない借入額の＜計算手順1＞

まず、＜計算手順1＞の空欄に数字を埋めます。
現在の住居費が年間でいくらかかっているかを計算し、年間貯蓄額から住居費に回せる金額を足します。これによって求められる金額(1)が、住宅購入後の住居費に充てられる最大の金額になります。
現在の住居費（共益費や駐車場代も含めます）は、すべて住宅購入後の住居費に充てられるはずですし、現在1年間に貯蓄できる金額のうち、住宅購入のために積み立てている金額なども購入後の住居費に回せるはずです。したがって、これを合計したものが購入後の住居費の限度となるわけです。
ただし、住宅購入後もきちんと貯蓄ができる家計にするためには、年間貯蓄額から住居費に回せる金額は少なめに見積もっておくべきでしょう。

無理のない借入額の＜計算手順2＞

次に、＜計算手順2＞の空欄を埋めます。
(1)で求められた金額から、住宅購入後にかかる管理費・保有税等を差し引きます。マンションの場合、修繕積立金や管理費、固定資産税・都市計画税などが年間30～60万円程度かかってきます。一戸建ての場合でも固定資産税・都市計画税等が年間10～20万円程度かかるのが一般的です。加えて、一戸建てはマンションと異なり、修繕費用などは自分で計画的に準備しておく必要があります。これらの費用は、当然、住宅ローンの返済とは別にかかってくるので、購入後の住居費に回せる金額から差し引く必要があります。
この＜計算手順2＞で求められる金額(2)が、住宅ローンの返済に充てられる最大の金額となります。

無理のない借入額の＜計算手順3＞

そして、次が＜計算手順3＞です。
これは、定年退職までに住宅ローンの返済がきちんと終わるような返済期間を設定するための計算式です。定年退職が65歳であれば、65歳から差し引いてもいいですが、60歳以降の収入について60歳時点よりも減る可能性があるなら、60歳から返済開始時の年齢を差し引いたほうがよいでしょう。
この＜計算手順3＞で、安心して返済できる最長返済期間(3)を求めることができます。

無理のない借入額の＜計算手順4＞

最後が＜計算手順4＞です。
(3)の期間と現在の住宅ローンの金利水準（全期間固定金利型）をもとに、【年間返済額100万円あたりの借入可能額早見表（元利均等返済）】の該当部分の数値を見つけます。この早見表は、毎年100万円ずつ返済していく場合の借入可能額がわかるものです。(3)の期間とローン金利から数値を見つけたら、表の下の計算式にあてはめて計算します。これで求められるのが、「無理のない借入額」になります。
例えば、(3)の期間が25年で、ローン金利を3％とするなら、表中の金額は「1,757」万円であることがわかります。そして、(2)の金額が120万円だったとすると、計算式にあてはめて、無理のない借入額は、約2,108万円となるのです。

ここで求められた金額は、あくまでも現在の家計がずっと続き、ローンの金利が現在の水準から変わらない場合の概算額になりますので、誰もが必ず安心して返せる金額といえるわけではありませんが、ある程度の参考にはなると思います。そして、この金額に現在準備できている自己資金を足したものが、無理のない借入額で購入できる物件価格（諸経費込みの金額）となります。