Q. リスクのない住宅ローンの組み方を教えてください

<私、悩んでいます>

「子どもが現在3歳なので、小学校入学に合わせてマンションを購入したいと考えています。希望エリアでの新築物件は3,300万円台。当然、住宅ローンを組むことになりますが、夫がすでに35歳ということもあり、大きな額を借りる不安もあります。より安全にローンを組みポイントがあるでしょうか?(女性/33歳)」

ファイナンシャル・プランナーからのアドバイス

  • 「どのくらいなら返済できるか」を基準に考える
  • 忘れてはならない住宅のランニングコスト
  • 無理があれば希望する物件価格を下げてみることも大切
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「借りられる額」と「返済できる額」は必ずしも一致しない

無理のない住宅ローンは「どれだけ借りられるか」ではなく「どのくらいなら返済できるか」を基準に、その借入額を決めることです。
多額の住宅ローンを借りることができ、めでたく住宅購入ができたとしても、重要なのは、その後に待っているローンの返済です。したがって、その返済が十分可能な範囲を基準に、物件価格や購入時期を決めていくことが、結局は無理のない資金計画につながるのです。

では、「どのくらいなら返済できるか」という視点から、具体的に資金計画を考えてみましょう。そこで忘れてはならないのが、住宅のランニングコストです。
マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金、クルマを所有していれば駐車場代が発生します。当然、個々の物件によってその額は異なりますが、目安としては合計で2万~5万円といったところ。加えて、固定資産税・都市計画税が軽減措置期間であっても年間9万~12万円(新築、物件価格3,300万円台、専有面積70~80㎡の場合)。引っ越したその月から、これだけの費用が住宅ローンとは別に発生するのです。

借入可能額+頭金=無理のない物件価格

ランニンググコストを支払い、一定額の貯蓄も確保した上で、無理なく支払える住宅ローンの返済額が、仮に月9万円だったとしましょう。3年後に購入という ことは、夫はそのとき38歳ですから、完済時の年齢を65歳とすると借入期間は27年。金利2.0%、ボーナス払いなしで試算すると、借入可能額は 2,251万円となります。購入時期までに貯めた頭金をそれに足せば、無理のない物件価格が割り出るわけです。もし、それが500万円であれば2,751万円までの物件が購入可能というわけです。

もし、希望する物件の価格に購入可能額が届かなかったどうすればいいか……。
たとえば、新築希望を中古も可に切り替える。あるいは都市部から郊外にエリアを広げてみるなど、より価格の低い物件を探してみましょう。物件の選択肢を広がったことで、本当に望んでいた住宅に出合えることだってあるかもしれません。ともあれ、無理のない住宅ローンを模索することは、本当に自分に合った住宅資金づくりを見出すことなのです。