Q. 住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先させた方がいいですか?

ご相談と同じ、3,000万円の住宅ローンを組んで新築マンションを購入したケースで考えてみましょう。

住宅ローン控除期間は13年、住宅ローンは全期間固定、金利1.5%とすると、その間、繰上返済をしなければ、控除総額は最大で約326万円。また、住宅ローン控除期間が終わる13年後に300万円を繰上返済すると、軽減できる支払利息は約106万円。合計432万円が、この場合の住宅ローン減税と繰上返済の、2つの効果を合わせた額となります。

では、控除期間中に繰上返済をしたらどうなるでしょうか。例えば、5年後に300万円を繰上返済すると、その効果を合わせた額は約456万円。結果、控除期間中に繰上返済をした方が24万円ほど額が高くなりました（表参照）。

ところが、同様の比較を金利1%でしてみると、やはり控除期間中に繰上返済をした方が有利ですが、その差は5万円ほど。さらに、金利0.5%で試算すると、逆に繰上返済を控除期間後に行った方が、11万円ほど効果が大きくなるのです。

しかもこの傾向は、繰上返済の金額や実施時期を変更しても、同じ金利であれば変わりません。つまりは、住宅ローン減税の期間中に繰上返済を行う方が効果的か否かは、ほぼ金利によって決まると言えるのです。

また、繰上返済は表で示した金額が確実に軽減されます。対して、住宅ローン減税は、対象となる人の収入によっては、住民税から差し引いても還付しきれない可能性があります。実際には、表で示した控除額をすべて控除できるとは限らないのです。ただし、繰上返済についても手数料が発生する場合、その額も考慮しなくてはいけません。

ともあれ、住宅ローン減税の期間中であっても繰上返済を行う方がローンの支払いを抑えることには効果的であるケースがあるということ。実際に抱えている住宅ローンについては、借り入れをしている金融機関に試算、相談をしてみてもいいでしょう。

しかし、繰上返済が有利だからと言って、手持資金を繰上返済にシフトし過ぎることはリスクをともないます。教育資金や老後資金も確保しつつ、繰上返済はあくまで余裕資金の範囲で行うようにしてください。

［設定条件］

• 借入額3,000万円、返済期間35年（全期間固定）、住宅ローンは1月から開始
• 住宅ローンの控除期間は13年間（11年目以降も住宅ローンの年末残高の1%を控除額とする）、控除額は所得税・住民税から全額控除されたとする
• 繰上返済は期間短縮型を選択、手数料は考慮しない、支払利息の軽減額は100円未満切り捨て